השקעות בכלל והשקעות נדל"ן בפרט הן פעולות מורכבות אשר דורשות התעמקות בפרטים רבים. אם אתם שוקלים להשקיע בתחום הנדל"ן, נושא אחד שחשוב שתכירו הוא תמ"א 35. במה מדובר? וכיצד תוכנית מתאר זו קשורה לרכישת קרקע חקלאית למטרות השקעה? כל התשובות לשאלות האלו ועוד מידע חשוב נמצאים במאמר שלפניכם
מתכננים ברמה הארצית
תוכנית מתאר ארצית 35 או "תוכנית המתאר הארצית המשולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור” ידועה גם בשם המקוצר תמ"א 35. התוכנית הזאת היא המשך של תוכניות קודמות רבות בנושא תכנון עירוני כלל ארצי. היא יצאה לדרך בשם תמ"א 35, עם הכרזה על הזוכים במכרז התכנון עבורה, בסוף 1997. בהמשך היא גם עברה שינויים רבים בהדרגה, כך שיש לה היסטוריה מורכבת למדי ומתמשכת. מבחינת המשקיעים, חשוב לדעת כי התוכנית הזאת היא תוכנית על ראשית אשר מגדירה מבחינת המדינה את התוכניות לגבי הנדל"ן באזורים שונים בארץ. המשמעות הכללית הוא שהמדינה מגדירה תוכניות מתאר ברמות שונות, אשר מהן נגזר מה שמותר ומה שאסור לעשות עם קרקעות במקומות שונים:
- תוכניות מתאר ארציות – כגון תמ"א 35. אלו תוכניות כלל ארציות אשר עוסקות בין השאר באלמנטים בסדרי גודל של כבישים בין עירוניים וישובים הנמצאים בתכנון
- תוכניות מתאר מחוזיות – הן תוכנית ברמה אחת מתחת לתוכנית המתאר הארצית. תוכנית מתאר מחוזית עוסקת בפירוט לגבי מחוזות שונים בארץ
- תוכנית בניין עיר – תב"ע, או תוכניות מתאר מקומית או תוכנית מפורטת, היא סוג התוכנית הנמצאת בשלב התחתון של ההיררכיה הזו. כאן תמצאו הוראות תכנון לגבי מה שיימצא בפועל בשטח בכל עיר
החשיבות של התוכניות האלו למשקיעים בקרקעות
סוגי התוכניות השונים חשובים מאוד עבור משקיעים בקרקעות. תוכניות המתאר ברמות השונות מתואמות ביניהן, כך שתוכנית בניין עיר לא יכולה להפר את התנאים שתוכנית מתאר מחוזית הציבה. באופן דומה, תוכנית מתאר מחוזית לא תפר תנאים שמציבה תוכנית מתאר ארצית. לכן, אם אתם מתעניינים בקרקע במקום מסוים, חשוב לבדוק כל תוכנית הקשורה אליה ובהחלט גם את תמ"א 35. כידוע, לא תוכלו לבנות על קרקע שהוגדרה כקרקע חקלאית, אלא רק לאחר שהיא "הופשרה" עבור שימושים אחרים. הפשרה כזו איננה דבר של מה בכך ואיננה מובטחת כלל. התשובה לשאלה אם הבנייה תצא לפועל או לא עשויה להיות תלויה בגורמים רבים, ובכל מקרה צריך לבדוק מה המדינה מתכננת עבורה כיום. ייתכן שכבר בשלב זה תבינו שחבל על הזמן והכסף שלכם מבחינת ההשקעה באותה הקרקע. אם יש כוונה להפשיר את הקרקע, תוכלו בעזרת תמ"א 35 להבין טוב יותר כיצד העניינים עשויים להתפתח בנושא הקרקע עצמה ובנושא סביבתה. כמובן, הקרקע איננה מנותקת מסביבתה – תוצאות ההשקעה בקרקע ורווחיותה יושפעו מהתרחשויות שונות בסביבה.
ללמוד ביסודיות ולהחליט בזהירות
תמ"א 35 כתובה בגישה של "מרקמי תכנון”. אלו הם אזורים עם אופי תכנוני מסוים כמו מרקם כפרי, מרקם חופי, מרקם שימור ארצי ומרקם שימוש משולב. יש סוג מרקם נוסף, שהוא החשוב ביותר למשקיעים בקרקעות, ושמו מרקם עירוני. אלו הם האזורים שבהם קרקע חקלאית שתרכשו היא בעלת סיכוי גבוה להפוך לקרקע לבנייה, בסביבה עירונית עם ביקוש גבוה. משמע – סיכוי גדול לרווח גדול מאוד. כמובן, חשוב לראות את הכול בראייה הרחבה ביותר. כלומר, לבדוק אם ואילו גורמים נוספים מעורבים בכך כגון הרשות המקומית, ואם יש להם תוכניות נוספות או שונות מעט.
לסיכום
תמ"א 35 היא תוכנית מתאר ארצית המניחה קווים לצורת תכנון הבנייה בכל הארץ. לפני שאתם רוכשים קרקע להשקעה, יש לוודא אילו עוד גורמים אמונים עליה ומהו תכנון הבנייה שלה ברמה העירונית, המחוזית והארצית.
